- Un cambio para que inviertan en activos rústicos reactivaría a la España Vaciada
- Su actividad es la compra de activos inmobiliarios urbana para su arrendamiento
Este es el artículo escrito por la revista El Economista después de una entrevista con Antonio Fernández, Presidente de ArmanexT.
Durante los últimos 10 años, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis) han permitido canalizar 23.000 millones de euros de inversión hacia el sector inmobiliario, una fórmula de éxito que podría trasladarse al sector agrario para mejorar productividad, incrementar la renta agraria y generar empleo, además de aportarle los instrumentos para poder encarar los retos de digitalización y sostenibilidad a los que se enfrenta.
Así lo cree Antonio Fernández, presidente de Armanext, que cuenta con «una especialización significativa» en el asesoramiento de pymes y socimis para cotizar en los Mercados de Valores. Además, la ampliación de las sociedades inmobiliarias al sector agrario contribuiría al reequilibrio regional llevando a la España vaciada el apetito inversor del que ahora se benefician solo las ciudades. De hecho, en buena medida de ahí partió la iniciativa de solicitar la modificación del artículo 2 de la Ley 11/2009 que regula y fija el favorable régimen fiscal que impulsa a estas sociedades inmobiliarias.
«Mirando el mapa vimos que el 88% de todo el dinero invertido en las Socimis estaba en Madrid y Barcelona. Entonces nos preguntamos ¿Y la España vaciada? Es una ley que ha triunfado y que tiene un desarrollo tremendo a nivel mundial y que en España por el motivo que sea fue circunscrita estrictamente a lo que dice el artículo 2, bienes inmuebles de naturaleza urbana. ¿Y qué pasa con bienes agrícolas, ganaderos y forestales, que sí están incluidos en países como Portugal o Estados Unidos? Ésa es la pregunta que hacemos, además en un momento en el que hay dos crisis: la de la España vaciada y la alimentaria, en la que estamos viendo que tenemos competidores terribles como Portugal, Argentina, Israel y Holanda. Es un gran momento geopolítico para España plantearse esta alternativa».
Las Socimi son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. Entre sus ventajas está un régimen fiscal que las permite la exención de pagar el impuesto de sociedades o bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
La extensión de las Socimis a los activos agrarios daría acceso a medianos y pequeños inversores a la rentabilidad que ofrece un sector cada vez más atractivo -como demuestra el creciente interés del capital riesgo-, pero sin tener que preocuparse de la gestión, que quedaría en manos de los profesionales. «La idea es optimizar niveles de riesgo para gente muy cualificada en cada uno de los segmentos. Hay quien quiere invertir en tierras, pero no quiere participar en los riesgos de cosecha y por otro lado hay gente que cree en el pistacho, en el aguacate, en el cereal, pero no tiene 35 millones para comprar tierras».
La idea es que la inversión del productor no vaya a la compra de tierra si no a optimizar su uso
Para los agricultores, la gran ventaja es que podrían dimensionar sus explotaciones sin tener que asumir el alto coste de las tierras. «En la medida que hay dinero altamente especializado y que en vez de dedicarlo a la compra de tierras se dedica a meter drones, mejoras genéticas de variedades vegetales o cultivos en superintensivo se crea una espiral de excelencia y en vez de dedicarnos a la agricultura para alimentación animal nos podamos dedicar a la alimentación biosostenible, que tiene un mayor valor añadido. La idea es que la inversión del productor no vaya a la compra de tierra si no a optimizar su uso y pueda competir en productos premium», señala el máximo responsable de Armanext, asesor de socimis en Euronext de París y de BME Growth en la Bolsa española.
La atomización es uno de los problemas que dificulta la continuidad de la actividad agraria, con un millón de explotaciones censadas y una superficie media de apenas 17 hectáreas. Solo el 40% de las explotaciones llegan al umbral de rentabilidad mínima, situado en 42.000 euros para las personas físicas y 271.000 para las jurídicas, según datos del Ministerio de Agricultura que recoge Armanext.
La asimetría del sector se aprecia también en otro dato no menos clarificador: 78.000 productores, tanto físicos como jurídicos, obtienen el 72% del valor de la producción agrícola y 340.000 se reparten otro 25%, mientras que 583.000 agricultores restantes apenas aportan un 3%.
De esta manera, la productividad de la Superficie Agrícola Cultivada apenas llega a 1.080 euros por hectáreas, lo que, sumado al envejecimiento de los agricultores y su dedicación a tiempo parcial les dificulta la adaptación a nuevos retos y oportunidades para el sector.
Diversificar riesgos
La atomización de las tierras agrícolas es un fenómeno que, lejos de detenerse, se agrava ya que la habitual forma de transferencia de la tierra es a través de las herencias, con lo que la disgregación se va acentuando. Pero también las socimis pueden suponer una oportunidad para aquellos herederos que no quieren despojarse de un activo agrario como son las tierras. «Se pueden aportar a cambio de un porcentaje de participación por el que cobras tus dividendos. Sigues participando en la agricultura, pero estas diversificando porque ya no te concentras en tus hectáreas ya que la gran socimi en la que lo has metido tiene en una parte trigo, en otra cebada, maíz y estás diversificando», explica Antonio Fernández. «Para transmitir es muy fácil porque a tus hijos ya no le das hectáreas de una tierra buena y otra mala, sino que les das acciones».
Y fiscalmente es muy atractivo porque todas las operaciones de fusiones, adquisiciones o aportaciones en inmuebles que tengan como destino una socimi a los tres años no pagan plusvalía.
Con esta fórmula «se democratiza» el acceso a activos agrarios porque, explica Fernández, según el artículo 4 de la Ley 11/2009 las socimis deben cotizar en un mercado organizado o en un sistema multilateral de negociación de la UE. «Si yo no tengo tierras que aportar yo puedo comprar acciones», señala Fernández.
Como hipótesis inicial, Armanext calcula que la inversión en tierras debería tener una rentabilidad mínima del 5%, «aunque puede ser un 3% y luego una parte variable en función de los beneficios. Lo importante es la flexibilidad, dejar que el mercado fluya, que sabe poner precio al riesgo».
Para eso, tan solo sería necesario eliminar la categorización exclusiva de bienes urbanos del artículo 2.1.a) de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
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Antonio Fernández Hernando | Presidente de Grupo ArmanexT
Artículo escrito de la revista El Economista // Artículo original
