Reproducimos a continuación la tribuna firmada por Antonio Fernández Hernando, presidente de ArmanexT, publicada en el número de febrero de Inmobiliario Mes a Mes. La publicación se enmarca en la presentación de nuestro X Estudio SOCIMI 2025, en el que analizamos la evolución del sector y avanzamos las principales tendencias y predicciones para 2026.
Blockchain e internacionalización: así será el 2026 del sector socimi
Tribuna firmada por Antonio Fernández Hernando, presidente de ArmanexT.
El sector cerró el ejercicio con una capitalización superior a los 31.000 millones de euros, lo que supone un crecimiento cercano al 19% interanual, según los datos recogidos en el X Estudio SOCIMI elaborado por ArmanexT. A cierre de año, 159 socimis cotizan en los distintos mercados. Sin embargo, más allá del volumen, lo verdaderamente relevante es cómo se ha producido ese crecimiento y qué nos anticipa sobre el comportamiento del sector en 2026.
Durante años, el enfoque predominante en torno a las socimis ha estado centrado en la expansión: más vehículos, más incorporaciones y mayor capitalización. Este prisma resulta hoy insuficiente para explicar la evolución del sector. En 2025 se registraron 21 nuevas incorporaciones, una cifra sensiblemente inferior a la del ejercicio anterior, pero el valor de los activos incorporados alcanzó los 2.052 millones de euros. Casi el 40% de ese volumen correspondió a una sola operación, la incorporación de Student Property Income, con activos valorados en 780 millones de euros. El mensaje es claro: menos operaciones, pero de mayor tamaño, más sofisticadas y con una lógica claramente institucional.
Esta misma lógica se observa con aún más nitidez en el ámbito de las operaciones corporativas. El ejercicio 2025 cerró con 10 migraciones entre mercados, que concentraron más de 2.600 millones de euros en activos. En ArmanexT llevamos tiempo observando que este tipo de movimientos no responde a episodios puntuales, sino a la madurez natural de muchas socimis constituidas entre 2016 y 2019. Las inversiones realizadas hace ocho o diez años han cumplido —o superado— sus objetivos iniciales de rentabilidad. A partir de ese punto, el debate deja de ser crecer y pasa a ser rotar.
El caso de LAR España ilustra bien este cambio de paradigma. Tras una OPA que concentró el capital, la migración a BME Scaleup respondió a una decisión económica coherente: adaptar el mercado de cotización a una nueva realidad accionarial, reducir complejidad regulatoria y ganar eficiencia operativa. No es una excepción. Es un anticipo de lo que previsiblemente veremos con mayor frecuencia en 2026: más decisiones estratégicas y un uso mucho más consciente de los distintos mercados de cotización.
Esta dinámica no debe interpretarse como una señal de agotamiento del modelo. Al contrario. Cuando el inmobiliario rota lo hace mediante ventas, fusiones, reorganizaciones societarias o liquidaciones ordenadas. Desde una perspectiva financiera, es la prueba de que el régimen socimi funciona: permite materializar retornos, devolver capital y reciclar inversión hacia nuevos vehículos. Esta capacidad de cerrar el ciclo es tan relevante como la de abrirlo.
El contexto inmobiliario de fondo refuerza esta lectura. En 2025, la inversión inmobiliaria en España superó los 17.000 millones de euros, uno de los mejores registros históricos. Las perspectivas para 2026 apuntan a una continuidad en niveles elevados, aunque con una composición distinta del capital. El crecimiento ya no vendrá tanto por aumento de volumen como por reordenación estratégica. En 2025, los sectores de living y hoteles concentraron aproximadamente el 37% de la inversión, con el living captando en torno al 22%. Todo apunta a que esta proporción se mantendrá, e incluso se ampliará, desplazando capital desde oficinas tradicionales hacia formatos con demanda estructural.
El déficit de vivienda explica buena parte de este comportamiento. Las estimaciones sitúan la falta acumulada de oferta entre 100.000 y 700.000 viviendas, según el escenario considerado. En 2025, el precio medio del alquiler alcanzó los 14,7 €/m²/mes, con subidas interanuales superiores al 8%. Para 2026, varias firmas proyectan incrementos adicionales cercanos al 7% en vivienda en propiedad. Este desequilibrio estructural no es coyuntural y convierte al alquiler profesionalizado en una pieza central del mercado inmobiliario.
Para las socimis, el living, el flex living y la vivienda asequible en esquemas de colaboración público-privada no son una moda. Son una respuesta financiera a un problema económico persistente. En 2026, este tipo de estructuras dejará de ser excepcional para convertirse en una herramienta recurrente, especialmente en grandes áreas urbanas. Las SOCIMI están bien posicionadas para desempeñar un papel relevante, por su acceso a financiación, disciplina de mercado y capacidad de gestión profesional.
Otro rasgo del nuevo ciclo es la reconversión de activos. En el primer semestre de 2025 se identificaron más de 20 operaciones de cambio de uso, con más de 137.000 m² reconvertidos, principalmente hacia proyectos de living y hoteles. En 2026, la creación de valor vendrá cada vez más de comprar, transformar y reposicionar activos, aprovechando el arbitraje entre usos en entornos urbanos consolidados. Este enfoque exige gestores más sofisticados y una visión industrial del inmobiliario que no todas las plataformas están preparadas para asumir.
Tecnología e internacionalización
En paralelo, la tecnología empieza a jugar un papel más tangible. A finales de 2025 se autorizó en España Securitize como sistema multilateral de negociación basado en tecnología blockchain. El impacto en 2026 no será disruptivo, pero sí relevante. La tecnología DLT permite reducir costes de emisión, mejorar los procesos de registro y liquidación y aumentar la trazabilidad de la propiedad. Su adopción será gradual y complementaria a los mercados tradicionales, actuando como palanca de eficiencia, no como ruptura del modelo.
La internacionalización es otro vector que gana peso. La llegada de FIBRAS latinoamericanas, especialmente desde México, Perú y Brasil, a mercados europeos introduce una nueva dimensión competitiva. Estas estructuras combinan yields superiores con estándares europeos de gobierno corporativo y acceso a capital en euros. En 2026 comenzaremos a ver cómo estas estructuras se integran de forma más visible en el ecosistema europeo.
Todo ello se produce en un contexto de estabilidad regulatoria. La ausencia de cambios relevantes en la normativa socimi reduce el riesgo regulatorio y refuerza la confianza del capital. En un entorno político fragmentado, esta previsibilidad se convierte en un activo en sí mismo, aunque retrase reformas necesarias.
En conjunto, 2026 no se perfila como un año de exuberancia, sino como un ejercicio de arquitectura financiera. Pesará más la calidad de las operaciones que su número, más la capacidad de rotar capital que la de acumular activos y más la sofisticación que el crecimiento acelerado. El modelo socimi no se agota: evoluciona. Y serán las plataformas que entiendan la lógica del ciclo —y no solo su narrativa— las que definan el siguiente capítulo del inmobiliario cotizado en Europa.
