Reproduzimos de seguida a tribuna assinada por Antonio Fernández Hernando, Presidente da ArmanexT, publicada na edição de fevereiro da revista Inmobiliario Mes a Mes. A publicação surge no âmbito da apresentação do nosso X Estudo SOCIMI 2025, no qual analisamos a evolução do setor e antecipamos as principais tendências e previsões para 2026.
Blockchain e Internacionalização: Como Será 2026 para o Setor SOCIMI
Tribuna assinada por Antonio Fernández Hernando, Presidente da ArmanexT.
O setor encerrou o exercício com uma capitalização superior a 31 mil milhões de euros, o que representa um crescimento próximo de 19% em termos homólogos, segundo os dados do X Estudo SOCIMI elaborado pela ArmanexT. No final do ano, 159 SOCIMIs estavam cotadas em diferentes mercados. No entanto, para além do volume, o mais relevante é compreender como este crescimento ocorreu e o que antecipa para 2026.
Durante anos, o foco predominante esteve na expansão: mais veículos, mais incorporações e maior capitalização. Hoje, essa perspetiva já não é suficiente para explicar a evolução do setor. Em 2025 registaram-se 21 novas incorporações — um número inferior ao do ano anterior — mas o valor dos ativos incorporados atingiu 2.052 milhões de euros. Quase 40% desse montante correspondeu a uma única operação: a incorporação da Student Property Income, com ativos avaliados em 780 milhões de euros. A mensagem é clara: menos operações, mas de maior dimensão, mais sofisticadas e com uma lógica claramente institucional.
A mesma tendência observa-se nas operações corporativas. O exercício terminou com 10 migrações entre mercados, que concentraram mais de 2.600 milhões de euros em ativos. Estes movimentos não são pontuais, mas refletem a maturidade natural de muitas SOCIMIs constituídas entre 2016 e 2019. Os investimentos realizados há oito ou dez anos cumpriram — ou superaram — os seus objetivos iniciais de rentabilidade. A partir daí, a discussão deixa de ser crescer e passa a ser rotacionar.
O caso da LAR España ilustra esta mudança de paradigma. Após uma OPA que concentrou o capital, a migração para o BME Scaleup foi uma decisão económica coerente: adaptar o mercado de cotação à nova realidade acionista, reduzir a complexidade regulatória e ganhar eficiência operacional. Não é uma exceção, mas um sinal do que veremos com maior frequência em 2026: decisões estratégicas mais conscientes e utilização mais criteriosa dos diferentes mercados.
Esta dinâmica não deve ser interpretada como sinal de esgotamento do modelo. Pelo contrário. Quando o imobiliário rotaciona, fá-lo através de vendas, fusões, reorganizações societárias ou liquidações ordenadas. Do ponto de vista financeiro, é prova de que o regime SOCIMI funciona: permite materializar retornos, devolver capital e reciclar investimento para novos veículos. A capacidade de fechar o ciclo é tão importante quanto a de o iniciar.
O contexto imobiliário reforça esta leitura. Em 2025, o investimento imobiliário em Espanha superou 17 mil milhões de euros, um dos melhores registos históricos. Para 2026, prevê-se continuidade em níveis elevados, embora com composição distinta do capital. O crescimento resultará menos do aumento de volume e mais da reorganização estratégica. Em 2025, os setores de living e hotelaria concentraram cerca de 37% do investimento, com o living a captar aproximadamente 22%. Esta proporção deverá manter-se ou até aumentar.
O défice habitacional explica grande parte deste comportamento. As estimativas apontam para uma falta acumulada de oferta entre 100.000 e 700.000 habitações. Em 2025, o preço médio do arrendamento atingiu 14,7 €/m²/mês, com aumentos superiores a 8% em termos homólogos. Para 2026, projetam-se novas subidas próximas de 7%. Este desequilíbrio estrutural reforça o papel central do arrendamento profissionalizado.
Para as SOCIMIs, living, flex living e habitação acessível em regime de parceria público-privada não são modas, mas respostas financeiras a um problema económico persistente. Em 2026, estas estruturas tornar-se-ão recorrentes, sobretudo nas grandes áreas urbanas.
Outro traço do novo ciclo é a reconversão de ativos. No primeiro semestre de 2025, identificaram-se mais de 20 operações de mudança de uso, totalizando mais de 137.000 m² reconvertidos, sobretudo para living e hotelaria. A criação de valor passará cada vez mais por comprar, transformar e reposicionar ativos.
Tecnologia e Internacionalização
A tecnologia começa também a assumir um papel mais relevante. No final de 2025, foi autorizada em Espanha a Securitize como sistema multilateral de negociação baseado em blockchain. O impacto em 2026 não será disruptivo, mas será relevante. A tecnologia DLT reduz custos de emissão, melhora processos de registo e liquidação e aumenta a rastreabilidade da propriedade. A adoção será gradual e complementar aos mercados tradicionais.
A internacionalização ganha igualmente peso. A chegada de FIBRAs latino-americanas — especialmente do México, Peru e Brasil — aos mercados europeus introduz nova dimensão competitiva. Estas estruturas combinam yields superiores com padrões europeus de governo corporativo e acesso a capital em euros.
Tudo isto ocorre num contexto de estabilidade regulatória. A ausência de alterações relevantes reduz o risco regulatório e reforça a confiança do capital.
Em conjunto, 2026 não será um ano de exuberância, mas de arquitetura financeira. A qualidade das operações prevalecerá sobre a quantidade, a rotação de capital sobre a acumulação de ativos e a sofisticação sobre o crescimento acelerado. O modelo SOCIMI não se esgota — evolui. E serão as plataformas que compreendem a lógica do ciclo que definirão o próximo capítulo do imobiliário cotado na Europa.
